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A

Abbruchreife

Die Abbruchreife einer Baute ist in der Regel dann gegeben, wenn der Wert des Baulands abzüglich Abbruchkosten höher ausfällt als der Verkehrswert bei Fortbestand der Baute.

Absoluter Landwert

Siehe Landwert.

Alleineigentum

Eine Person ist Alleineigentümerin einer Sache und kann im Rahmen der Rechtsordnung beliebig darüber Verfügen.

Altersentwertung

Siehe Wertminderung.

Anmerkung öffentlich-rechtliche

Eigentums-oder Verfügungsbeschränkungen, z.B. Land-und Forstwirtschaft, Melioration und Rebbau, Bauwesen, Strassen, Enteignung, Vermessung,Gewässerrecht.

Anmerkung privat-rechtliche

Hinweise auf Berechtigungen zulasten anderer Grundstücke, Reglemente der Mit-oder Stockwerkeigentümer, Zugehör, Kanzleisperre, Werkbeginn, Hinweise auf altrechtliche Rechtsverhältnisse.

Ausnützungsziffer

Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Bauten und der anrechenbaren Grundstücksfläche. Genaue Regelung gemäss kantonalem Baugesetz oder örtlichem Baureglement.

Aussen-Geschossfläche AGF

Die Aussen-Geschossfläche AGF ist die genutzte Grundrissfläche ausserhalb der allseitig umschlossenen und überdeckten Geschossfläche. Sie umfasst im Wesentlichen die Fläche von Balkonen und Terassen, Dachzinnen und Dachgärten, offenen Parkgaragen, sofern diese nicht in direkter Verbindung mit der Umgebungsfläche stehen. Anderenfalls sind sie der Umgebungsfläche zuzuordnen. Die Aussen-Geschossfläche AGF gliedert sich in Aussen-Nettogeschossfläche ANGF und Aussen-Konstruktionsfläche AKF.

Aussen-Konstruktionsfläche AKF

Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF ist die Grundrissfläche der ausserhalb der Geschossfläche liegenden Konstruktionsbauteile wie aussenliegender Pfeiler und Wandscheiben. Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF gliedert sich in Aussen-Konstruktionsfläche tragend AKFT und Aussen-Konstruktionsfläche nichttragend AKFN.

Aussen-Nettogeschossfläche ANGF

Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF ist die äussere, nutzbare Geschossfläche. Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF gliedert sich in Aussen-Nutzfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVF und Aussen-Funktionsfläche AFF.

Äussere Fläche zur Sondernutzung AFSN

Die äussere Fläche zur Sondernutzung AFSN eines Gebäudes umfasst die Aussen-Nettogeschossfläche, an denen Sondernutzungsrechte bestehen. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Aussen-Nutzfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVF und Aussen-Funktionsfläche AFF.

B

Bau- und Zonenreglement

Bau-, Planungs- und Nutzungsvorschriften in Verbindung mit dem Zonenplan.

Bauerwartungsland

Ausserhalb der Bauzone gelegenes Land, das als Bauland eingezont werden könnte.

Baugesetz

Kantonale öffentlich-rechtliche Bauvorschriften, innerhalb deren die Gemeinden ihre Bau-und Zonenpläne zu erlassen haben.

Baukosten

Die Baukosten umfassen gemäss BKP; 1 Vorbereitungsarbeiten / 2 Gebäude / 3 Betriebseinrichtungen / 4 Umgebung / 5 Baunebenkosten / 6-8 Reserve / 9 Ausstattung.

Baukostenindex

Veränderung der Baukosten im Vergleich zu früheren Zeitpunkten für vergleichbare Bauleistungen. Die Berechnung wird periodisch aufgrund ausgewählter Indexhäuser neu vorgenommen.

Baukostenplan (BKP)

Anlagekontenplan für sämtliche Kosten, die bei einer baulichen Anlage anfallen. Normpositionen der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung.

Bauland

Land, das nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften überbaut werden kann.

Baulinie

Grenzlinie, welche die überbaubare Fläche festlegt.

Baumassenziffer (Nutzungsziffer)

Aufgrund festgelegter Zahlenwerte kann das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen bestimmt werden.

Baunebenkosten BKP 5

Kosten für: Bewilligungen, Gebühren, Zinsen, Finanzierungen, Versicherungen, Vermietungen, Verkauf (STWE) usw.

Baurecht (Art. ZGB 779 ff)

Der Berechtigte (Baurechtsnehmer) darf auf einem Grundstück im Eigentum einer anderen Person (Baurechtsgeber) auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten. Wenn nicht anders vereinbart, ist das Recht übertragbar und vererblich. Wenn es auch dauernd ist, kann es als selbstständiges Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.

Baurechtszins

Periodisch oder einmalig zu leistendes Entgelt für das Baurecht.

Baute auf fremdem Boden

Aufgrund privat-rechtlicher Vereinbarung zwischen dem Landeigentümer und dem Gebäudeeigentümer erstelltes Gebäude (Baute im Dritteigentum, Akzessionsprinzip ZGB).

Bauverbot

siehe Dienstbarkeit.

Bauzinsen

siehe Finanzierungskosten.

Bauzone

Im kommunalen Zonenplan ausgeschiedenes Baugebiet.

Bestandteil

Alles, was nach der am Ort üblichen Auffassung zu einer Sache gehört und ohne deren Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann.

Betriebseinrichtungen BKP 3

Eingebaute Einrichtungen, die einer spezialisierten Nutzung des Gebäudes dienen.

Bewirtschaftungs­kosten (Eigentümerlasten)

Kosten, die durch die ordnungsgemässe Bewirtschaftung des Grundstücks entstehen und die dem Mieter nicht überbunden werde können.

Bodenwert

siehe Landwert.

Bruttogeschossfläche (BGF)

Summe aller dem Wohnen, Gewerbe oder Industrie dienenden Geschossflächen, berechnet anhand der Aussenmasse der Gebäude. Abweichungen in der Berechnungsart sind aufgrund gesetzlicher Vorschriften möglich.

Bruttomietertrag

siehe Mietertrag.

Bruttorendite

Prozentuales Verhältnis des massgebenden Mietwerts/Mietzinses zum Verkehrswert bzw. zum Verkaufspreis.

D

Dienstbarkeit

Beschränktes dingliches Recht an Grundstücken (nach Art. 730 ZGB).

E

Eigenkapital

Differenz zwischen Verkehrswert und Fremdkapital.

Eigenleistung

Vom Eigentümer erbrachte wertwirksame Leistung.

Eigenmiete

Mietwert für selbstgenutzten Eigentum (fiskalischer Begriff).

Enteignung

Wegnahme oder Beschränkung des Eigentums gegen den Willen des Eigentümers aus öffentlichem Interesse gegen Entschädigung.

Enteignung formell

Der Enteigner wird anstelle des Enteigneten im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen.

Enteignung materiell

Der Eigentümer wird in der Ausübung seines Eigentumsrechts eingeschränkt, er darf nicht mehr alles tun, was ihm normalerweise erlaubt wäre.

Erneuerungen

Investitionen zur Herstellung des ursprünglichen, neuwertigen Zustands eines Gebäudes. Siehe auch Abschreibungen.

Erneuerungsfonds

Im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum gebildeter Fonds zur Deckung zukünftiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten am gemeinsamen Miteigentum.

Ersatzbeschaffung von Wohneigentum

Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft kann ein Steueraufschub beantragt werden, soweit der Erlös innert angemessener Frist (in der Regel 2 Jahre) zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

Erschliessung

Ver-und Entsorgung des Grundstücks mit Wasser, Abwasser, Energie und Zugänglichkeit.

Erschliessungsplan

Gibt Aufschluss über die bestehenden oder projektierten öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung notwendig sind.

Ertragswert

Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert eines Grundstücks und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwertes durch den Kapitalisierungssatz.

Expropriation

siehe Enteignung.

F

Fahrnisbaute

Bauwerk, bei dem die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Wird im Grundbuch nicht aufgenommen.

Finanzierungskosten BKP 54

Während der Bauzeit für das laufende investierte Kapital anfallende Zinsen, Kommissionen usw.

Flächen zur gemeinsamen Nutzung FGN

Die Flächen zur gemeinsamen Nutzung FGN eines Gebäudes sind die Flächen, die von den Mietern oder Stockwerkeigentümern gemeinsam genutzt werden oder die zum Betrieb des Gebäudes notwendig sind.

Flächen zur Sondernutzung FSN

Die Flächen zum ausschliesslichem Gebrauch durch den Mieter bzw. zur Sondernutzung durch den Stockwerkeigentümer umfassen die Flächen, an denen solche Sondernutzungsrechte bestehen.

Freiflächenziffer

Die Freiflächenziffer ist das Verhältnis zwischen offenen Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten und Grünanlagen und der anrechenbarer Landfläche.

Fremdkapital

Differenz zwischen Eigenkapital und Verkehrswert.

Funktionsfläche FF

Die Funktionsfläche FF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, der für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht. Zur Funktionsfläche FF gehören Flächen wie Räume für Haustechnikanlagen, Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, Ver- und Entsorgungsschächte , Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungskanäle, Tankräume.

G

Gebäude BKP 2

Selbständig benutzbare überdachte bauliche Anlage, die von Menschen betreten werden kann und geeignet oder bestimmt ist, Menschen, Tieren oder Sachen Schutz zu bieten.

Gebäudeabstand

Vom Gesetz vorgeschriebener Abstand zwischen Gebäuden ohne Einfluss von Grundstücksgrenzen.

Gebäudegrundfläche

Überbaute Bodenfläche (ohne Umschwung).

Gebäudeversicherungswert

Der Gebäudeversicherungswert entspricht der von den Gebäudeversicherungsgesellschaften festgelegten Versicherungssumme. Umfang und Bewertung sind kantonal unterschiedlich.

Gebäudevolumen GV

Das Gebäudevolumen wird aus der Geschossfläche GF un der dazugehörigen Höhe berechnet, ohne jegliche Zuschläge oder Abzüge. Nicht zum Gebäudevolumen gerechnet werden spezielle Fundationen, die einer Verbesserung der Tragfähigkeit des Baugrundes dienen, wie z.B. Pfählungen, Kofferunge, Sohlenbeton usw. Das Gebäudevolumen GV gliedert sich in Nettogebäudevolumen NGV und Konstruktionsvolumen KV.

Gefahrenzone

Gebiet, in welchem erfahrungsgemäss durch Naturereignisse Leben von Mensch und Tier oder Sachwerte gefährdet sind.

Gesamteigentum

Gesamteigentümer sind durch Vertrag oder Gesetzesvorschrift zu einer Gemeinschaft verbunden, wobei das Recht eines auf die ganze Sache geht. Verfügungen über die Sache können nur mit Zustimmung alle Mitglieder erfolgen.

Geschossfläche GF

Die Geschossfläche GF ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten zugängigen Geschoss. Die Geschossfläche GF gliedert sich in Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche KF.

Gestaltungsplan

Legt für ein abgegrenztes Gebiet die Nutzungsmöglichkeit und deren Intensität fest.

Gewässer

Dauernd oder periodisch Wasser führende Bäche, Flüsse, Weiher und Seen.

Gewerbebauten

Bauten für die Produktion, Verteilung und das Lagern von Gütern.

Gewichtskoeffizient (Ertragswertfaktor)

Zahl, die bei der Bewertung von Renditegesellschaften die Gewichtung des Ertragswerts gegenüber dem Realwert angibt (Gewichtung des Realwertes stets = 1).

Gewichtung

Das Verhältnis der wirtschaftlichen Bedeutung des Real-und Ertragswertes für die Bestimmung des Verkehrswerts.

Grenzabstand

Abstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze.

Grundbuch

Durch eine kommunale oder regionale Behörde geführtes öffentliches Register, das zur Aufnahme von Grundstücken und der Rechte an diesen bestimmt ist (Art. 942 ZGB).

Grunddienstbarkeit

Dienstbarkeit zulasten und/oder zugunsten von Grundstücken.

Grundlast

Dadurch wird der jeweilige Grundeigentümer eines Grundstücks zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet (Art. 782 Abs. 1 ZGB).

Grundpfandverschreibung

Dient zur Sicherstellung einer beliebigen gegenwärtigen, zukünftigen oder bloss möglichen Forderung, für welche das Grundstück als Pfad haftet (Art. 824 ZGB, kein Wertpapier).

Grundstück (Art. 655 ZGB)

Liegenschaften / selbstständige und dauernde Rechte / Bergwerke / Miteigentumsanteil an Grundstücken.

Grundstück BKP 0

Kosten für den Erwerb des Grundstücks bzw. eines Baurechts inkl. Erschliessungskosten bis Grundstücksgrenze.

Grundstückgewinn

Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Bei einer über 20 jähriger Besitzesdauer darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren in Anrechnung bringen.

Grundstückgewinnsteuer

Handänderungen an Grundstücken des Privatvermögens werden mit einer als Spezialsteuer ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer erfasst. Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton ZH mittels einer separaten Steuererklärung durch die Gemeinde erhoben.

Grundstücksfläche GSF

Das betrachtete Grundstück kann umfassen: eine einzelne Parzelle / mehrere Parzellen / Teile einer oder mehrerer Parzellen. Die Fläche des Grundstücks gliedert sich in Gebäudegrundfläche GGF und Umgebungsfläche UF.

Grünflächenziffer (GrZ)

Verhältniszahl zwischen begrünter Fläche und anrechenbarer Parzellenfläche.

Gült (Wertpapier)

Pfadtitel, bei welchem eine Forderung als Grundlast auf ein Grundstück gelegt wird. Keine persönliche Haftung eines Schuldners.

H

Handänderungssteuer

Der Kanton SH hat die Handänderungssteuer seit dem 1. Januar 2005 abgeschafft.

Hauptnutzfläche HNF

Die Hauptnutzfläche HNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient.

Holzgerechtigkeit

siehe Korporationsrecht.

Hypothek

Durch Grundpfand gesichertes Darlehen.

I

Industriebauten

Grosse, industrielle Grundstücke, deren Bauten und Anlagen der maschinellen Herstellung von Konsum- und Produktionsgütern dienen.

Inkonvenienz

Entschädigungsanspruch an die Verursacher von Unannehmlichkeiten und Kosten für Umtriebe, Verzögerung usw.

Innere Fläche zur gemeinsamen Nutzen IFGN

Die innere Fläche zur gemeinsamen Nutzung IFGN umfasst die gemeinsam genutzten Teile der Nettogeschossfläche. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Hauptnutzfläche HNF, Nebennutzfläche NNF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF.

Innere Fläche zur Sondernutzung IFSN

Die innere Fläche zur Sondernutzung IFSN eines Gebäudes umfasst die Nettogeschossflächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen. Sie setzten sich zusammen aus Teilen der Hauptnutzungsfläche HNF, Nebennutzfläche NNF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF.

K

Kapitalisierungssatz

Prozentsatz, mit dem der Ertragswert aus dem Mietwert berechnet wird.

Katasterschätzung (Steuerschätzung)

Schätzung für steuerliche Zwecke.

Kaufrecht

Recht eines Begünstigten, ein Grundstück zu einem vereinbarten Preis innerhalb eines festgelegten Zeitraumes erwerben zu können (in der Regel im Grundbuch vorgemerkt).

Konstruktionsfläche KF

Die Konstruktionsfläche KF ist die Grundrissfläche der innerhalb der Geschossfläche GF liegenden umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsbauteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen und Brüstungen. Einzuschliessen sind die lichten Querschnitte von Schächten und Kamine sowie Tür- und Fensternischen, sofern sie nicht der Nettogeschossfläche NGF zugeordnet sind. Bauteile wie versetzbare Trennwände und Schrankwände sind keine umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteile im Sinne dieser Norm. Die Konstruktionsfläche KF gliedert sich in Konstruktionsfläche tragend KFT und Konstruktionsfläche nichttragend KFN.

Korporationsrecht

Anspruch auf den Ertrag aus dem Korporationsgrundeigentum. Kann im Grundbuch zugunsten eines Grundstücks eingetragen werden.

Kubikmeterberechnung

Bemessung des umbauten Raumes, früher in der Regel nach SIA-Norm 116. Diese ist heute durch die SIA-Norm 416 abgelöst worden.

Kubikmeterpreis

Baukosten pro m3 umbauten Raum.

L

Lageklassenmethode

Methode zur Bestimmung des Landwerts für den massgebenden Landbedarf anhand einer Verhältniszahl zwischen Landwert und Gesamtwert.

Landreserve

Als Landreserve wird die Mehrfläche betrachtet, welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet oder sogar überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten.

Landwert

Wert des Bodens überbauter oder nicht überbauter Grundstücke.

Landwert absolut

Der absolute Landwert (Bodenwert) richtet sich nach den Landwerten für erschlossene Grundstücke an ähnlichen Lagen, unter Berücksichtigung der möglichen baulichen und wirtschaftlichen Nutzung. Er wird ermittelt durch Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder durch Preisvergleiche.

Landwert relativ

Wert, der in Relation zur bestehenden oder möglichen Nutzung festgelegt wird (Lageklassenmethode).

Liegenschaft

Räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche.

M

Marktpreis

Im freien Handel erzielter Preis.

Marktwert

Synonym für Verkehrswert. Siehe auch Verkehrswert.

Mehrumschwung

Als Mehrumschwung wird die Mehrfläche betrachtet, welche nicht abgetrennt, überbaut oder anderweitig genutzt werden kann. Der Mehrumschwung wird in der Regel als zusätzlicher Landwert gemäss seiner Grösse (m2) in die Realwertberechnung aufgenommen. Der Wert des Mehrumschwungs wird vom Wert des für die Baute notwendigen Landes abgeleitet.

Mehrwertrevers

siehe Revers.

Mieterinvestitionen

Vom Mieter finanzierte bauliche Massnahmen, die Bestandteil des Grundstücks sind.

Mietertrag

Der Mietertrag (oft auch Bruttomietertrag genannt) entspricht dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten.

Mietfläche

siehe Nutzfläche.

Mietnebenkosten

siehe Nebenkosten.

Mietwert

Der Mietwert ist der als nachhaltig erzielbar geschätzter Ertrag.

Mietzins

Der Mietzins ist der tatsächlich erzielter Ertrag.

Mischwert/Mischwertmethode

Bei der Mischwertmethode wird durch Gewichtung von Real- und Ertragswert der Verkehrswert überbauter Grundstücke ermittelt. Bei dieser Methode ist es in der Schätzungspraxis üblich, den Realwert stets einmal und den Ertragswert mit einem Faktor (m) zu gewichten.

Miteigentum

Miteigentum besteht, wenn mehrere Personen nach Bruchteilen Eigentümer an einer Sache sind. Miteigentumsanteile sind Grundstücke im Sinne des Gesetzes (siehe Grundstück). Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen. Zur Verfügung über die ganze Sache ist Einstimmigkeit aller Miteigentümer erforderlich.

N

Nebenkosten

Kosten, die nach Gesetz oder Mietvertrag dem Mieter nebst dem Mietzins belastet werden können.

Nebennutzfläche NNF

Die Nebennutzfläche NNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher die Hauptnutzfläche HNF zur Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. Zu den Nebennutzflächen NNF gehört z.B. im Wohnungsbau Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume, Fahrzeugeinstellräum, Schutzräume, Kehrichträume.

Nettogeschossfläche NGF

Die Nettogeschossfläche NGF ist der Teil der Geschossfläche GF zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Die Nettogeschossfläche NGF gliedert sich in Nutzfläche NF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF.

Nettonutzfläche

siehe Nutzfläche.

Nettorendite

Als Nettorendite bezeichnet man das Verhältnis des Mietzinsüberschusses zum Gesamtkapital, das in Prozenten für ein Jahr ausgedrückt wird.

Neuwert

Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung des Gebäudes zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages erforderlich wäre.

Nutzfläche NF

Die Nutzfläche NF ist der Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient. Die Nutzfläche NF gliedert sich in Hauptnutzfläche HNF und Nebennutzfläche NNF.

Nutzniessung (Art. 745/755 ZGB)

Ist ein Recht, welches dem Berechtigten ein Anrecht auf den Besitz, den Gebrauch und die volle Nutzung der Sache gibt.

O

Ortsüblich

Am Ort der gelegenen Sache üblich, bezogen auf: Landwert, Baukosten, Bestandteil und Zugehör, Mietertrag, Nebenkosten usw.

P

Personaldienstbarkeit

Dienstbarkeiten zulasten von Grundstücken und zugunsten von Personen, z.B. Wohnrecht, Nutzniessungsrecht usw.

Pfandbrief altrechtlich

Eine der früher üblichen Formen für ein Grundpfandrecht.

Pfandbrief nach ZGB

Besondere Bezeichnung für Anleihentitel mit Grundpfandrecht. Sie unterliegen jedoch den Vorschriften der Wertpapier nach OR.

Planungs- und Baugesetz

siehe Baugesetz.

Planungszone

Zone zur Sicherstellung ausstehender oder in Revision befindlicher Richt- oder Nutzungspläne.

Q

Quartierplan

Planungsverfahren, eingezontes Land überbaubar zu machen. Er gestattet weitgehende Eingriffe in die privaten Eigentumsverhältnisse.

R

Realwert

Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert.

Rechte und Lasten

siehe Dienstbarkeit.

Relativer Landwert

siehe Landwert.

Renovationen

Investitionen zur Behebung von Bauschäden und Mängeln. Siehe auch Erneuerungsfonds.

Restnutzungsdauer

Differenz zwischen der theoretischen Gesamtlebensdauer und dem wirtschaftlichen Alter eines Gebäudes.

Revers

Bewilligung mit Widerrufsvorbehalt, vorwiegend bei Baubewilligungen.

Richtplan

Im Richtplan wird nach den Vorschriften des Bundesrechts, gestützt auf die ORL-Richtlinien, die künftige Besiedlung von Nutzung des Kantons in den Grundzügen (für die Verwaltung verbindlich) festgelegt.

Richtpreis/Richtwert

Ortsübliche Erfahrungszahl zu Vergleichszwecken für Baukosten, Landpreis, Mietzins usw.

Rohbauland

Nicht oder nur teilweise erschlossenes, im Baugebiet liegendes Land.

Rückstellungen

Betrag zur Deckung zukünftiger Investitionen in Erneuerungen und Renovationen. Siehe auch Abschreibungen und Erneuerungsfonds.

S

Sachwert

siehe Realwert.

Schätzungsmethoden

Der Verkehrswert kann nach verschiedenen Methoden ermittelt werden. Die Vergleichsmethode wird in der Verwaltungs-und Gerichtspraxis als beste und objektivste aller Bewertungsverfahren bezeichnet. Die Vergleichsmethode basiert darauf, dass aufgrund von vergleichbaren Objekten, welche tatsächlich verkauft wurden, auf den Wert des zu schätzenden Grundstücks geschlossen wird. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der Vergleichsmethode bilden somit vorhandene Vergleichspreise. Als vergleichbar gelten Handänderungen, welche lage-, zonen-und formmässig sowie hinsichtlich des Erschliessungsgrades dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind.

Schuldbrief

Wertpapier für eine grundpfandgesicherte, persönliche Forderung.

Selbstständige und dauernde Rechte

Sind im Sinne des Sachenrechts Grundstücke, z.B. Baurecht, Quellenrecht usw., die im Grundbuch als Grundstück geführt werden.

Servitut

Veralteter Ausdruck für Dienstbarkeit.

Steuerwert

Kapitalwert für die Vermögensbesteuerung.

Stichtag (Bewertungsstichtag)

Zeitpunkt, auf welchen die Bewertung eines Grundstücks bezogen ist.

Stockwerkeigentum

Besondere Form des Miteigentums mit Sonderrechte, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen (Art.712a ff ZGB).

Substantieller Schaden

Nicht behebbarer Bauschaden.

Substanzwert

siehe Realwert.

T

Tausch

Ein Tauschvertrag unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Kaufvertrag einzig dadurch, dass die Gegenleistung nicht in Geldform geleistet wird, sondern in Form eines anderen Grundstückes. Wird bei einem Tauschgeschäft ein Gewinn erzielt, löst dies ebenfalls eine Grundstückgewinnsteuer aus.

Technische Wertminderung

Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden (siehe auch Wertminderung).

U

Umgebung BKP 4

Umgebungsarbeiten, Gartengestaltung, Erschliessungs-, Rohbau-, Ausbau- und Installationsarbeiten ausserhalb des Gebäudes, jedoch innerhalb der Grundstücksgrenzen. Kleinere Bauobjekte wie Swimmingpool, Biotop, Gartenhaus und dgl. Können bei der Schätzung darin enthalten sein.

Umgebungsfläche UF

Umgebungsfläche zur gemeinsamen Nutzung UFGN

Die Umgebungsfläche zur gemeinsamen Nutzung UFGN umfasst die gemeinsam genutzte Umgebungsfläche.

Umgebungsfläche zur Sondernutzung UFSN

Die Umgebungsfläche zur Sondernutzung UFSN umfasst die Umgebungsflächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen.

Unkultivierbarer Boden (Ödland)

Boden, der nur mit unverhältnismässigem Aufwand einer Nutzung zugeführt werden kann, z.B. Felsen, Sumpf usw.

Überbauungsziffer (Üz)

Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der überbauten Grundfläche und der anrechenbaren Landfläche.

V

Verkaufsrecht

Recht eines Begünstigten, in einen Kaufvertrag einzutreten (kann im Grundbuch vorgemerkt werden).

Verkehrsfläche VF

Die Verkehrsfläche VF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher ausschliesslich deren Erschliessung dient. Zur Verkehrsfläche gehören z.B. im Wohnungsbau die Flächen von ausserhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten.

Verkehrswert

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag.

Verkehrswert vor 20 Jahren

Liegt die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren in Anrechnung bringen und zwar nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse. Der Verkehrswert vor 20 Jahren entspricht dem Preis, der für das Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre.

Vorbereitungsarbeiten BKP 1

Abbrüche, Anpassungen an bestehende Bauten, Umlegungen von Werkleitungen und Verkehrsanlagen, Mehraufwendungen wegen schlechten Baugrundes, ungewöhnliche, die normalen Bauarbeiten erschwerende Bauplatzlage.

Vorkaufsrecht limitiert

Zu bestimmtem oder bestimmbarem Preis.

Vorkaufsrecht unlimitiert

Zu gleichem Preis und gleichen Bedingungen wie im Vertrag.

Vormerkungen

Durch die Vormerkung erhält ein obligatorisch wirkendes Recht Wirkung nicht nur unter den Parteien, sondern auch gegenüber Dritten, die das Grundstück oder dringliche Rechte an diesem Grundstück erwerben. Im Grundbuch vormerkbar sind: persönliche Rechte wie Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte, Mietverträge / Verfügungsbeschränkungen nach SchKG / vorläufige Eintragungen wie Bauhandwerkerpfandrechte.

W

WEF

Bundesgesetz für die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge.

WEG

Wohn- und Eigentumsförderungsgesetz.

Wertminderung

Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden sowie zufolge Demodierung wie auch neuer Erkenntnisse in der Baukunde und bei den Baustoffen. Die Wertminderung umfasst sowohl die technische Wertminderung wie auch die wirtschaftliche Wertminderung.

Wertquote

Angabe des Miteigentums in Bruchteilen. Bei Stockwerkeigentum ist die Angabe in Hundertsteln oder Tausendstel erforderlich (Art. 712e ZGB).

Wertvermehrende Investitionen

Aufwendungen für ein Grundstück können entweder wertvermehrender oder nur werterhaltender Natur sein. Wertvermehrenden Aufwendungen werden über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet, während werterhaltende Aufwendungen über die ordentlichen Steuern abgerechnet werden. Wurden Aufwendungen bei den ordentlichen Steuern als werterhaltende Aufwendungen bereits steuerlich geltend gemacht, können diese Aufwendungen bei einem Verkauf nicht ein zweites Mal als wertvermehrende Investitionen geltend gemacht werden.

Wirtschaftliche Wertminderung

Minderung des Neuwertes zufolge Demodierung (im Komfort, hauptsächlich im Installations- und Ausbaubereich), neuer Erkenntnisse in der Baukunde (z.B. beim Schall-und Wärmeschutz) und bei den Baustoffen (siehe auch Wertminderung).

Wirtschaftliches Alter

Unter wirtschaftlichem Alter versteht man das Alter einer Baute, ausgehend von Erstellungsjahr, unter Berücksichtigung der Wertminderung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand (Demodierung) sowie der Verjüngung infolge Renovationen, Sanierungen oder baulicher Veränderungen.

Wohnrecht

Dingliches Recht zur ausschliesslichen oder hauptsächlichen Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.

Z

Zeitwert

Der Zeitwert (auch Zustandswert genannt) entspricht dem um die Wertminderung reduzierten Neuwert.

Zonenplan

Legt für ein bestimmtes Gebiet Zweck, Art und Mass der Nutzung allgemein verbindlich fest.

Zugehör

Bewegliche Sachen, die nach Ortsgebrauch oder persönlichem Willen des Eigentümers dauernd für die Bewirtschaftung eines Grundstücks bestimmt sind sowie durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise dazu in Beziehung gebracht sind.

Zustandswert

siehe Zeitwert.